Emsal: Kira Uyuşmazlıkları İçin Veriye Dayalı Emsal Kira Raporu

Problem

TÜİK’e göre kiracı hanelerin oranı 2024’te yaklaşık %28 ile rekor seviyeye çıktı. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi yıllık artışı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıyor; ancak beş yıllık kira dönemi dolunca ev sahibi emsal kiraya göre kira tespiti isteyebiliyor. 1 Eylül 2023’ten beri bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunlu ve Adalet Bakanlığı açıklamalarına göre yüz binlerce başvuru yapıldı. Masada iki taraf da elindeki birkaç ilan ekran görüntüsüyle konuşuyor: ev sahibi en pahalı ilanı, kiracı en ucuzunu getiriyor. Mahkemeye giden dosyada bilirkişi raporu aylar sürüyor, sonuç yine tartışmalı.

Çözüm

• Adres, metrekare, kat, bina yaşı ve özellikler girilir; yapay zekâ aynı bölgedeki benzer daireleri ilan arşivi, değerleme verisi ve TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi gibi resmi kaynaklardan bulur.
• Her emsal için metrekare, kat, cephe, otopark ve bina yaşı farklarının nasıl düzeltildiği açıkça gösterilir; tek rakam yerine güven aralığı verilir.
• Lisanslı değerleme uzmanı raporu inceler ve imzalar; rapor HMK’daki uzman görüşü olarak dosyaya sunulabilir.
• Uzlaşma ekranı: TÜFE sınırı, emsal kira ve hakkaniyet indirimi senaryoları; iki tarafın da göreceği ortak bir öneri.
• Arabulucu ve avukatlar için toplu rapor kredisi ve dosya bazlı paylaşım bağlantısı.

Neden şimdi?

Zorunlu arabuluculuk, uyuşmazlığı mahkemeden önce bir masaya taşıdı; masada ihtiyaç duyulan şey hızlı ve tarafsız bir rakam. Yüksek enflasyonun ardından ilk beş yılını dolduran sözleşmeler çoğaldıkça kira tespit talebi artıyor. Büyük dil modelleri ve fiyat modelleri, uzmanın günlerce yaptığı emsal araştırmasını dakikalara indiriyor.