Payda: Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri İçin Bağımsız Temsilci

Problem

Türkiye’de yaklaşık 19 milyon binanın büyük bölümü 1999 sonrası deprem yönetmeliklerinden önce yapıldı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin ücretsiz hızlı tarama programına 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından 160 bini aşkın başvuru geldi; taranan binaların yaklaşık yarısı riskli ya da yüksek riskli çıktı. Ama asıl tıkanma taramadan sonra yaşanıyor: basına yansıyan verilere göre on binlerce binada tüm malikler izin vermediği için tarama bile yapılamadı. 7471 sayılı Kanun’la 6306 sayılı Kanun’daki karar eşiği üçte ikiden arsa payına göre salt çoğunluğa indi; ancak maliklerin çoğu hâlâ teklifleri yalnızca "kaç metrekare veriyorlar" diye karşılaştırıyor, sözleşmedeki teminat, süre ve gecikme cezası maddelerini okumuyor. Müteahhidin danışmanı var, maliklerin yok.

Çözüm

• Ön değerlendirme: bina künyesi, yapım yılı, kat sayısı ve fotoğraflarla yapay zekâ destekli bir ön risk dosyası; ardından Bakanlık lisanslı kuruluşla resmi riskli yapı tespitine yönlendirme.
• Karar odası: güçlendirme, yerinde dönüşüm ve kat karşılığı/maliyet paylaşımlı yapım senaryolarının her malik için ayrı ayrı (arsa payı, yeni daire metrekaresi, kira yardımı ve Yarısı Bizden desteği dahil) karşılaştırılması; sade, yaşlı maliklerin de anlayacağı özetler.
• Teklif ve sözleşme analizi: müteahhit tekliflerinin aynı şablona dökülmesi, firmanın geçmiş işleri, teminat mektubu ve gecikme cezası maddelerinin yapay zekâyla taranıp sözleşmeli avukatın onayına sunulması.
• İnşaat süresince malik tarafında aylık saha ziyareti, fotoğraflı ilerleme raporu ve hak ediş/teslim takviminin izlenmesi.

Neden şimdi?

Salt çoğunluk düzenlemesi kararları hızlandırdı ama azınlıkta kalan maliklerin pay satışı riskini de artırdı; doğru bilgiye erişim artık bir hak meselesi. Devletin "Yarısı Bizden" kampanyasıyla dönüşüm finansmanı kolaylaştı, müteahhit sayısı ve kalitesi ise hiç olmadığı kadar değişken. Büyük dil modelleri, sözleşme ve teklif dosyalarını maliklerin anlayacağı dile çevirmeyi ucuzlattı.